🏠 Чего я жду от рынка недвижимости в 2024? Разбор по фактам. Сегодня напишу резюме своих выводов по рынку недвижимости в канал. Более подробно рассказывал вчера на эфире. Кстати, вспомнил, что эту тему комментировал для Lenta.ru еще в июле, вот. Напомню базовую вводную о рынке, которая на 90% определяет происходящее. После обвала в 2014 году, рынок стагнировал до 2020 года. Льготная ипотека отправила цены на недвижимость в космос, особенно на первичку. Но вместо задачи “повысить доступность жилья”, льготная ипотека теперь скорее набивает карманы застройщиков первички. Подробно о льготной ипотеке и рыночных периодах писал тут. Все это важно знать и помнить, так как продавцы недвижки заставляют забыть, что происходило с ценами до 2020 года и показывают только период бурного роста, который остановился. При этом в валюте средний человек ничего не заработал. Квадратный метр в Москве был $2 700 в 2018, столько же он стоит и сейчас. Почему важно считать в валюте - писал тут. Если не научиться это делать, то долгосрочно будешь жить хуже. Ценообразование большинства вещей вокруг нас - валютное. Рубль долгосрочно слабеет. Вокруг все дорожает. Я думаю, это все ощутили в 2023 году. Если у вас стало больше рублей, но при пересчете в валюту у вас денег меньше, чем было несколько лет назад - значит вы НЕ стали богаче на самом деле. В итоге - недвижимость не выглядит сейчас привлекательной, как способ инвестиций с целью приумножения капитала для среднего человека. Я не отрицаю, что есть суетологи, которые находят недооцененные объекты, перепродают, делят квартиры и т.д. Но это уже активная регулярная деятельность, а не инвестиции где купил и забыл. Прямо сейчас рынок пришел в то состояние, когда в ближайшие годы может подскиснуть. Объясню почему. - С 2024 года расходы бюджета сильно разгонятся При этом экономика не вырастет настолько, насколько вырастут доходы по данным Банка России. Исторически это вызывает инфляцию и ослабление рубля может продолжиться в долгосрочной перспективе. - Учитывая инфляционные риски, Банк России будет вести жесткую политику в 2024 году. Его данные говорят об этом. - Сложим высокую ставку и разгон расходов бюджета Льготная ипотека - это когда государство из бюджета доплачивает за разницу в ставках. Ставки высокие - бюджету дорого, а задача у бюджета сейчас НЕ ипотечников баловать. Поэтому, льготная ипотека не будет вечной и об этом ранее уже прямо говорила Набиуллина. - Вспоминаем рыночную диспропорцию Во многих регионах вторичка ЗНАЧИТЕЛЬНО дешевле первички. Вот скрин. Почему так? Люди покупают не квартиру, а платеж по ипотеке. По первичке выходит ниже. Вторичка показывает РЕАЛЬНОЕ состояние возможностей рынка при текущих ставках. - Диспропорция будет становиться хуже При такой разнице между льготной и рыночной ставкой - вторичке будет приходится еще более несладко. Такое расхождение цен НЕ является нормальной рыночной практикой. И чем сильнее и дольше будет расхождение, тем больнее будет схождение, когда льготную ипотеку будут сворачивать. Мои ожидания по рынку. - Краткосрочно в валюте недвижимость, вероятно, не будет значительно дешеветь до весны-лета 2024 года - Но для долгосрочного подорожания в валюте сейчас причин нет - Бума роста цен как в 2020-2021, в 2024 не случится - Доходность аренды, даже если она 6-8% - сейчас НИЖЕ чем ставка по депозиту и хуже облигаций (вот данные). Капитал будет постепенно это понимать и идти в другие инструменты - С инвестиционной точки зрения рынок РФ недвижимости не является привлекательным для среднего человека (суетологов из мира недвижимости выносим за скобки) - Если говорить про улучшение жилищных условий конкретной семьи, то это другая тема. Тут цена не столь важна, ведь вы там будете жить. Если вы живете в квартире, то нет смысла считать ее стоимость, она не является инвестицией Ух, вроде ключевые мысли по недвижке написал. А если что будет еще, то в следующих постах обязательно поговорим. На связи! 👍 Навигатор по каналу | Мой YouTube ⚠️ Я никогда НЕ пишу вам в личку и никуда НЕ зову вас в комментариях!