🔺Начало поста ✅ Идём дальше и доходим до самого серьёзного риска. Итак, в Дубае много строят. ОК, но откуда возьмётся спрос, чтобы «закрыть» эти всё возрастающие темпы предложения? Если вы откроете какой-нибудь telegram-чат по дубайской недвижимости и зададите там этот вопрос, вам ответят экспаты. Дубай – город экспатов, которые едут туда жить и работать со всего мира и которые обеспечивают возрастающий спрос на недвижимость. Во многом это всё так. Но зададимся вопросом: а кто такой экспат? Прежде всего – это человек, который в данный конкретный момент времени выбрал Дубай как удобное место проживания. Именно в данный конкретный момент времени. Если что-то изменится (экономическая ситуация, законодательство, политический строй, недалеко начнётся какой-то геополитический конфликт), экспату ничего не стоит взять ноутбук под мышку и выбрать для проживания какой-то другой город. Благо предложений в мире становится всё больше. Вы же свою недвижимость под мышку не возьмёте, и за экспатом не переедите. Пока потенциал к тому, что все строящиеся метры будут заполнены, есть. Но будущего не знает никто. Перманентно этот риск будет присутствовать всегда и инвесторам в дубайскую недвижимость следует его учитывать.  ✅ Риск неплатежей внутри проекта. В Дубае нет привычного нам проектного финансирования от банков. Застройщик строит «на свои», вернее на те деньги, которые он получает от покупателей. Соответственно, возникает вопрос: что будет, если, например, 20% покупателей перестанут поддерживать payment plan? Тогда проблемы могут начаться у всего проекта (самое простое – сдвиг сроков строительства).   ✅ Отдельно спросил, есть ли на вторичном рынке Дубая те самые «конечники» (люди, которые покупают недвижимость не с целью перепродажи, а чтобы жить в ней), в существование которых не все верят. Меня заверили, что есть. Косвенно это видно по доли ипотеки. Ипотека в Дубае недешёвая (4 – 5% годовых), но её доля в объёме сделок растёт. Учитывая, что ипотеку, как правило, берут как раз «конечники», то финальный покупатель на вторичке Дубая есть. Но опять же, данные от района к району сильно разнятся. ✅ Что с арендой? По данным моих собеседников, аренда растёт и в деньгах, и в «штуках». За весь 2019 г. количество заключенных арендных контрактов, зарегистрированных DLD в Дубае, составило 296 тыс. штук. За 11 месяцев 2023 г. их уже 418 тыс. штук. (дальше статистики пока нет). Ставки аренды в среднем по Дубаю за 1 полугодие 2023 г. выросли на 22%. Росли ставки и во 2 полугодии, но статистики пока нет. При этом реальная средняя доходность аренды по Дубаю составляет 5 – 7% годовых. Напомню, средняя арендная доходность по испанской недвижимости составляет 6 – 8%. ✅ Спросил, какие рекомендации можно дать инвесторам, которые всё же желают сыграть в «короткую» (быстро купить, быстро продать)? Ответ такой: рассматривать недвижимость только в развитых районах (где люди уже живут). При этом костяк спроса в этих районах должен быть от благополучного среднего класса. Признаков того, что район успешный, довольно много. Например, помимо прочего, собеседники советуют посмотреть, есть ли в шаговой доступности от вашего дома работающий Starbucks. Инвесторам с более длинным горизонтом важно учитывать концепцию развития города (чтобы знать, куда город будет расти, а куда не будет; это важно, ведь там, где не будет новых строек, не будет и новых предложений). ✅ Как Дубай смотрится на фоне своих ближайших соседей: Омана, Катара, других эмиратов ОАЭ? Если коротко (по словам моих собеседников), то Дубай предпочтительнее для проживания, так как является более «русским» городом. Применительно именно к рынку, Оман, Катар и пр., находятся в «догоняющей» позиции к Дубаю. Поэтому с точки зрения возможного апсайда там может быть интереснее, но и рисков того, что что-то пойдёт не так, гораздо больше.